Financiering
Financiering van de SHM/SVK die tijdelijk haar SHM-/SVK-erkenning behoudt
Het recht van een SHM op gesubsidieerde financiering hangt direct af van de erkenning als SHM. Wanneer de erkenning afloopt, vervalt het recht op bijvoorbeeld FS3 en GSC. Om dit te vermijden, kunnen SHM’s hun erkenning met maximaal 6 maanden verlengen. Dit kan ten laatste op 30 september 2022. Zo’n tijdelijke erkenning gaat in op 1 januari 2023 en loopt af op 30 juni 2023. Vóór die datum moet de vennootschap als woonmaatschappij erkend zijn. Anders verliest de SHM haar erkenning definitief. De tijdelijke erkenning is enkel mogelijk voor SHM’s die aantonen dat ze zich binnen die tijdelijke verlengingsperiode kunnen omvormen tot woonmaatschappij. Dat kan door zich om te vormen tot woonmaatschappij of door een herstructurering (fusie, splitsing, …) door te voeren met een andere woonmaatschappij of met een SHM die kan aantonen dat die zich kan omvormen tot woonmaatschappij. Uiteraard moet de SHM ook aan de erkenningsvoorwaarden blijven voldoen.
SVK’s behouden hun erkenning, mits dat ze de erkenningsvoorwaarden naleven, automatisch tot 30 juni 2023 totdat ze ingekanteld zijn in woonmaatschappijen. De subsidie voor deze SVK’s zal, net zoals de huidige regeling, berekend worden op het aantal woningen op 1/11/2022. Het aldus berekende bedrag zal gedeeld worden door het aantal subsidiabele woningen. Afhankelijk van het aantal aan een woonmaatschappij overgedragen woningen zal een subsidiebedrag meegaan. De subsidie zal geprorateerd worden in functie van het stuk van het jaar dat al verlopen is op het ogenblik van de overdracht.
Een voorbeeld:
SVK A draagt bij de oprichting van woonmaatschappij B op 1 mei 2023 108 van haar 157 huurcontracten over aan de woonmaatschappij B. Hiervoor kreeg SVK A voor het werkingsjaar 2023 312.769,11 euro basis- en aanvullende subsidie en een beheersvergoeding van 10.528,14 euro, in totaal dus 323.297,25 euro subsidie
Woonmaatschappij B zal door de overgangsregel een herberekende subsidie krijgen (323.297,25 euro / 157) x 108 = 222.395,56 * 8/12 (er wordt rekening gehouden met de eerste 4 maanden van het jaar 2023 – die subsidie is nog verworven door SVK A)
Financiering van de erkende woonmaatschappij
De woonmaatschappijen financieren de verrichtingen voor hun opdrachten met betrekking tot de SHM-activiteiten met leningen die zijn aangegaan bij de VMSW of bij derden.
Een lening bij derden gebeurt onder de voorwaarden die de Vlaamse Regering bepaalt. Een woonmaatschappij kan meer bepaald, na advies van de VMSW, een lening sluiten bij een regionale of lokale overheid en bij een publiekrechtelijke instelling als de lening wordt verstrekt tegen een voordelige rentevoet. De woonmaatschappij bezorgt de aflossingstabel aan de VMSW. De lening komt niet in aanmerking bij de berekening van de GSC.
De Vlaamse Regering legt, op voorstel van de VMSW, de voorwaarden om leningen bij de VMSW aan te gaan, vast in een algemeen reglement. De woonmaatschappijen kunnen ook hun eigen middelen gebruiken of een projectsubsidie aanvragen.
Als een woonmaatschappij een projectsubsidie ontvangt, kan de Vlaamse Regering bijzondere regels vaststellen om die subsidie (geheel of gedeeltelijk) te verrekenen in de kostprijs van de woningen of percelen die beschikbaar gesteld worden voor gezinnen. Die regeling geldt voor het woonproject of de wijk in kwestie of voor (een deel of het geheel van) het woningpatrimonium van de woonmaatschappij.
De Vlaamse Regering kan subsidies verlenen voor de opdrachten die betrekking hebben op de SVK-activiteit binnen de woonmaatschappij. Dit kan ze enkel onder de voorwaarden die ze bepaalt en binnen de perken van de kredieten die daarvoor op de begroting van het Vlaamse Gewest worden ingeschreven. De subsidiëring ten laste van de uitgavenbegroting van het Vlaamse Gewest of de Vlaamse Gemeenschap bedraagt nooit meer dan 100% van de totale kosten.
De woonmaatschappij kan, conform de huidige SVK-subsidiëring, een basis- en aanvullende subsidie krijgen wanneer het minstens 50 woningen in beheer heeft voor de doorverhuuractiviteit. Voor de eerste 2 werkingsjaren volgend op de oprichting van de woonmaatschappij is er wel een overgangsregeling bepaald. De overnemende woonmaatschappij zal de eerste 2 werkingsjaren volgend op de overdracht naar de woonmaatschappij per overgedragen huurcontract het gemiddelde subsidiebedrag per woning ontvangen. Het gemiddelde subsidiebedragwordt berekend als volgt: de som van de laatst toegekende basis- en aanvullende subsidie gedeeld door het aantal gesubsidieerde woningen. De eerste 2 werkingsjaren die volgen op het jaar van de oprichting van de woonmaatschappij hangt de subsidiëring niet af van het minimum aantal woningen van 50 of het verplichte groeipad.
Ook de groeisubsidie voor SVK’s blijft behouden voor de woonmaatschappijen. Er komt wel een overgangsregeling voor de berekening hiervan. Een woonmaatschappij kan geen groeisubsidie ontvangen voor huurovereenkomsten die SVK’s, SHM’s of woonmaatschappijen overdragen.
De VMSW kan momenteel renteloze leningen verstrekken om tijdelijke liquiditeitstekorten van SVK’s op te vangen. Dit volgt uit artikel 4.19, 6° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Ook voor SHM’s bestaat deze mogelijkheid, al is dit hier geen renteloze lening. Het decreet zal deze bepaling echter schrappen. De VMSW schrapt deze leningen uit het algemeen reglement van de leningen. Woonmaatschappijen kunnen een beroep doen op dezelfde financiering waarvoor de SHM’s tot vóór de inwerkingtreding van dit decreet konden rekenen. Woonmaatschappijen zullen dus ook leningen kunnen aangaan om tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen. De modaliteiten van deze leningen worden bepaald door de raad van bestuur van de VMSW.
De Vlaamse Regering kan subsidies verlenen zodat woonmaatschappijen op eigen initiatief hun prestaties verbeteren. Dit kan ze wel enkel binnen de perken van de kredieten die daarvoor op de begroting van het Vlaamse Gewest ingeschreven worden.
De Vlaamse Regering kan de eventuele nadelige financiële gevolgen voor een woonmaatschappij, die het gevolg zijn van een herstructurering in de zin van boek 12 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, (geheel of gedeeltelijk) compenseren door een subsidie te verlenen. Dit kan ze wel enkel binnen de perken van de kredieten die daarvoor op de begroting van het Vlaamse Gewest ingeschreven worden. Ze kan de kosten die aan de herstructurering verbonden zijn en de bijkomende lasten die het gevolg zijn van de herstructurering subsidiëren. De Vlaamse Regering voorziet een compensatie voor kosten bij het vormen van de woonmaatschappij. De hoogte van deze compensatie hangt af van het overgedragen patrimonium. Een woonmaatschappij kan deze compensatie maar één keer aanvragen, meer bepaald vanaf 1 januari 2022 tot uiterlijk 30 juni 2028.
U kunt geen subsidie krijgen als u (of uw rechtsvoorganger) zelf meer dan 100 woningen en/of percelen tegen vergoeding anders dan in aandelen heeft overgedragen of zal overdragen aan dezelfde woonmaatschappij of SHM. U kunt deze herstructureringssteun combineren met andere eventuele vergoedingen en subsidies. De voorwaarde is wel dat de totaliteit van de toelagen en subsidies niet hoger is dan de werkelijk gemaakte, op basis van al gemaakte aantoonbare kosten. Om een toelage te kunnen krijgen, wordt alleen rekening gehouden met herstructureringen waarvoor de neerlegging van de akte is gedaan tussen 1 januari 2022 en 30 juni 2028 en met bewijsstukken met datum vanaf 1 januari 2020 die u niet eerder indiende om een toelage te krijgen. U leest meer over de herstructureringssteun in het hoofdstuk omtrent de financiële ondersteuning.
Woonmaatschappijen die huurwoningen overnemen van een andere SHM of woonmaatschappij via een herstructurering kunnen beroep doen op een GSC-compensatie als de overgenomen huurwoningen van een SHM of woonmaatschappij komen die GSC ontving. Deze compensatie wordt de eerste 5 jaar na de overdracht van de sociale huurwoningen jaarlijks uitbetaald. Een woonmaatschappij kan deze GSC-compensatie alleen ontvangen voor overgenomen woningen die in het werkingsgebied van de woonmaatschappij liggen. Verder kan de overdracht van woningen al gebeuren aan een SHM voordat deze zich omvormt tot een woonmaatschappij. Daarom is deze GSC-compensatie nu ook tijdelijk mogelijk voor SHM’s, in afwachting
van de omvorming tot woonmaatschappij.
.
Hoe berekenen we deze GSC-compensatie?
We delen het gemiddelde van de aan de overdragende SHM toegekende GSC van de referentiejaren 2017 tot en met 2021 door het aantal sociale huurwoningen gebruikt bij de GSC-berekening voor het referentiejaar 2021. Dit vermenigvuldigen we met het aantal woningen dat werd overgedragen via een herstructurering aan de woonmaatschappij of SHM. De compensatie wordt ook toegevoegd aan de inkomsten van de GSC-berekening van de overnemende woonmaatschappij